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政府将更加注重长效机制

中国不动产网 2013-7-29 12:39:07 来源:21世纪经济报道 作者:聂梅生  点击数:
 

    “现在是总结房地产过去十年调控最好的时机。”在全联房地产商会创会会长聂梅生看来,“过去对房地产长效机制、改革的重视程度不够,使得很多调控政策都是短期的,调控的结果并不理想。”

    聂梅生对下一届政策的改革以及长效机制建立充满了期待。她认为,从最近传递出的种种信号看,未来的房地产调控行政干预将会逐渐减少,而长效机制会启动。房价也会因此而产生变化,但这不是有形的手干预的,而是各种因素综合作用的结果。

    行政干预乃短期行为

    “如果当时就形成这个共识,可能目前的房地产市场就会更加健康,更加平稳。”聂梅生在接受记者采访时感慨称。聂口中的共识是指,在房地产市场化的同时加强保障房建设,实行双轨制发展道路。

    然而,历史不能改写,只能反思。

    聂梅生指出,2011年1月,即本轮房地产调控前,全国76个大中城市有67个在上涨,只有3个在下降。2012年以后,调控回到了原点,该上涨的还是在上涨,但这时一系列的调控包括“四限”已经走到极限。然而,从国家统计局数据看,当前的房价比两年前67个城市上涨的还要多,这就是调控后的结果。

    “如果以房价为目标,显然,调控的目标没有达到,因此业界和老百姓说,调控在房价调控方面是失效的,而且越调越高,这是客观的情况。”聂梅生表示。

    聂口中的客观情况是,“今年上半年1-6月份70个大中城市平均房价的涨幅达到了11.2%,这是相当厉害的,达到了历史第二高点。第一高点就是2009年房价涨了21.2%,当时是不得了的。”调控两年后却是这样的结果,显非政策制定者的初衷。

    聂梅生认为,目前房地产市场情况是严峻的,原因在于,“今年上半年的房价,如果只关注同比的话,69个城市都在上涨,而且涨幅最高的是16.7%,我们的GDP才7.6%。有的政府部门信誓旦旦说,房价的涨幅不能够超过GDP,不能够超过人均收入,可是上一年的人均收入增幅还不到7%,因此房价是大大超过它了。”

    在聂梅生看来,过去十年,政府对长效机制以及改革的重视均不够,调控政策都是短期行为。比如,北京执行的限价政策,她认为这是北京完成房价调控目标有最后一张牌。“行政干预的结果不理想。这些政策一旦放松就容易造成将来的反弹。”

    新的期待?

    聂梅生认为,新一届政府将会在房地产长效机制方面做出更多努力。比如,土地、金融以及房产税。

    具体而言,土地方面的改革是指加大土地供应。她认为,从目前新一届政府传递的信息看,包括国土资源部着手进行的农业用地改革、农民征地补偿标准提高,小产房用地研究以及棚户区改造等均是中央在为加大供应做出铺垫和努力。

    聂梅生认为,看土地方面的问题,要从城镇化的角度去看。一线城市地块稀缺,地价上涨的局面很难改善,但政府可以通过城镇化改革招拍挂土地制度,使农村建设用地合理进入市场。但土地改革根本是要解决土地财政问题。

    聂梅生指出,央行正在推行的利率市场化,有利于解决差别化的市场需求。她还建议,房地产金融化的改革还应包括拓展融资的渠道,发展直接融资,推进中国房地产信托基金,推动房地产抵押贷款证券化等,这样才可以规避银行的风险,抑制炒房,促进房价平稳增长。她透露,包括重启IPO,建立房地产信托基金试点等,都在推进之中。

    在房产税改革方面,聂梅生认为,房产税对市场的影响主要是预期。“持有环节的税收一旦推出,会比‘国五条’交易环节中的20%的影响面大得多。各个部门不应该分割绕道来征税,增加使用者的负担,应该从法律和根本环节来解决使用者的税收问题。”

    聂梅生认为,房产税的出台,应综合考量70年土地出让金以及地方财政问题。而类似于纯粹通过加税手段,比如20%个人所得税的严格收取,这对抑制房价并不管用。

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