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全国超100次调控进入最高潮 北京二套首付最高八成

中国不动产网 2017-3-20 8:25:04 来源:和讯房产   点击数:
 

  购买二套房,最高首付高达八成,接近全款购房,北京3月17日发布的的最新楼市调控政策将去年“930”新政之后的调控余波推向了新的高潮。

  3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级,对居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  此外,新政还要求暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款);企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

  北京楼市有望恢复至去年四季度

  “这是继上海(楼盘)、深圳(楼盘)后又一个一线城市恢复到2014年调控力度的城市,认房又认贷的出现,基本抑制了改善需求中的投资比例。”中原地产首席分析师张大伟认为,北京楼市有望快速恢复到2016年4季度。

  他分析指出,目前执行了认房又认贷款的城市主要有深圳、上海,代表了对改善性需求的抑制,这种政策下,市场不可能出现什么波澜。

全国超100次调控进入最高潮 北京二套首付最高八成

  制表:中原地产研究中心

  “北京是执行普通住宅标准非常严格的城市,按照这个标准推算,五环内最高限价是468万元,五环外更低。”张大伟表示。

  据了解,目前北京执行的普通住房的认定标准以2014年9月北京时住房和城乡建设委员会、北京财政局、北京市地方税务局发布的为准,即:

  1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

  2、单套建筑面积在140(不含)平方米以下;

  3、实际成交总价或单价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍(不含)以下。

  根据2014年最新调整的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平米、总价468万元;五环到六环为31680元/平米、总价374万;六环外围23760元/平米、总价281万元。单价、总价两标准符合其一即可。

  “北京此类政策比上海更加严厉,上海要求二套房按照普通住房首付五成和非普通住房七成的规定执行,而北京要求分别是六成和八成,进一步增加二套购房的压力。”易居智库研究总监严跃进指出,对改善性住房的严格约束,会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体,对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。

  除了二套房首付比例的大幅提升,“3.17新政”中还比较受关注的是贷款期限明确了从30年缩短至25年的要求。

  这在一个多月前已有传闻,2月8日前后,包括民生银行(600016,股吧)等多家银行对媒体表示,从今年1月1日起一经执行二套房最多只能贷款25年的要求,但当时并没有官方的明确文件出台。

  严跃进指出,缩短贷款周期的约束也使得购房方面的资金压力增加,贷款最长期限从30年缩短至25年,对于购房者来说月供压力会增加。

  楼市升温倒逼限购升级

  北京此次升级限购的原因,是去年930新政后楼市热度依然没有明显下降,二手房市场尤其明显。

  根据易居研究院智库中心统计数据显示,去年北京930新政之后,北京新建商品房成交量相比9月之前大幅走低,成交量从去年6月到9月的13000~14000套的月度水平降低至4000~5000套,但成交均价仅有10月份出现环比下降,自11月至今年2月,北京新房成交均价环比仍有上涨、但幅度降低,到今年2月份成交均价突破41000元/平米。

全国超100次调控进入最高潮 北京二套首付最高八成

  制表:易居研究院智库中心

  尽管如此,由于限价政策严格执行,北京新建商品房市场并不是涨幅最快的。“最近几个月,楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象,所以受3.17新政影响首当其冲的是二手房市场。”张大伟指出,新政后北京二手房将明显降温,部分区域可能出现价格下行。

  据中商产业研究院整理的数据显示,2月北京二手房成交均价为62414元/㎡,环比增长3.27%,同比增长41.18%;而世联评估和世联EVS的房价数据显示,2月北京二手房成交均价为58953元/平方米,环比上涨4.17%。

  此外,链家官网数据显示,北京各区的二手房参考均价显示,西城区二手房均价为108773元/平米,为各区最高,业内表示西城、东城、海淀三区主要是学区房比较集中,所以二手房均价较高;紧排上述三区之后的是朝阳区,也是二手房成交量最大的一个区,均价为69665元/平米;而目前北京二手房价最低的是房山区,均价23470元/平米。

  据不完全统计,自今年2月28日中央财经领导小组第十五次会议上,再次强调紧紧把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要求深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排后,国内至今已经有15个城市进入新一轮的集中调控。

  从3月1日开始,涿州、涞水、福建连江、张家口崇礼、杭州富阳、南昌、浙江嘉善、赣州、滁州、连云港、赣州、青岛、南京、三亚以及今天发布新政的北京,相继出台或升级楼市调控新政。

全国超100次调控进入最高潮 北京二套首付最高八成

  张大伟更分析指出,从2016年“9.30“新政来,全国已经有32个城市,出台了超过100次调控,预计以北京升级认房又认贷为新起点,后续会有更多的城市再出调控,比如最近市场升温的15个调控热点城市,这些城市一旦恢复认房又认贷,预期市场也会出现明显降温。


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